8월 판교신도시 자금마련 올 가이드

▶ 전용면적 25.7평이하 판교 중소형
8월 판교에 공급되는 아파트는 최소평형이 32평형이므로 생애최초주택구입자금대출을 받지 못한다. 주택가격이 3억원을 넘으면 생애최초주택구입자금을 받을 수 없는데, 분양가상한제가 적용되더라도 예상 평당 분양가가 1200~1300만원을 넘을 것으로 추정돼, 생애최초주택구입자금 혜택은 이미 물 건너 간 셈이다. 따라서 당첨자는 건설사의 집단대출 알선이나, 중도금연계 보금자리론, 제2금융권인 상호저축은행 등을 이용하는 것이 좋겠다.

① 32평형 당첨자의 계약금 마련
중대형평형은 채권손실액과 계약금을 합친 초기자금만 2억원이 넘게 들어가므로, 사실상 계약금을 대출로 마련하기는 힘든 점이 많다. 하지만, 32평형은 계약금 대출처리가 가능하다. 지난 3월 판교동시분양을 선례로 보면, 32평형의 계약금은 민간건설사는 총분양가의 20%대로 7539~8200만원, 주공은 약15%대인 5600만원이었다. 당시 일부 상호저축은행(ex 토마토상호저축은행, HK저축은행 등)은 계약금 전액을 대출기간 12개월 이내에서 연 9.0~9.5% 이율로 대출(중도상환수수료 없음)을 해줬기 때문에, 이번에도 큰 문제가 없는 한 계약금 대출이 가능할 듯싶다. 위 같은 특판 외에도 일부는 신용대출로도 가능한데, 월이율 외에 취급수수료 1.5%가 부과되고, 대출기간은 1년 정도 연장이 가능하다.

② 32평형 당첨자의 중도금 마련
자금마련 계획안에 중도금 납입 계획도 세워 놓는 것이 좋다. 왜냐하면, 판교 신도시는 투기지역이기 때문에 분양가의 40%까지만 중도금 대출이 가능하기 때문이다. 즉, 3월 동시분양과 같이 평당 분양가가 1200만원으로 결정될 경우 33평형의 총 분양가는 39600만원이고, 이 가운데 40%인 15840만원만 대출이 가능하단 뜻이다. 그러므로 23760만원은 자기자금이 있어야 한다.

중도금대출은 건설사들이 마련해주는 집단대출을 이용하는 방법이 있는데, 계약시기가 임박하면, 시공사가 은행과 협의를 통해 금리 등 대출조건을 확정해 알선해 준다. 대부분, 분양가액의 40%이내에서 3개월CD금리와 연동된 변동금리로, 대출기간은 3년이내 일시상환(만기시 장기대출로 전환가능)방식이다. 타행대환이 아니라면 중도상환수수료를 물지 않아도 된다. 서류는 분양계약서와 계약금납입영수증, 주민등록등본/초본, 인감증명서, 인감도장, 신분증을 준비하면 된다.

자기자금이 60~70%가 안돼서 건설사의 집단대출로는 자금마련이 힘든 사람은 금리가 다소 높더라도 주택금융공사 중도금연계 모기지론(보금자리론)을 이용하면 60%까지 융자가 가능하다. 특히, 준공후 모기지론 전환특약부 대출(주택준공이후 모기지론으로 전환할 것을 대출 취급시 사전특약)할 경우, 분양권상태에서는 3개월CD금리로 이자만 상환하다. 준공후 10~30년 범위내에서 고정금리(모기지론 전환일 현재 주택금융공사 제시금리)로 원리금 균등분할상환하면 되기 때문이다.

▶ 전용면적 25.7평초과 판교 중대형
중대형 평형 당첨자는 중소형보다 대출규제가 까다롭다. 총부채상환비율을 따지는 담보대출 규제 적용을 받기 때문으로, 지난 4월 5일 금융당국이 `3.30 부동산 후속대책'인 주택담보대출 리스크관리 강화를 위한 추가 조치 해석사례를 통해 주택채권 매입손실액도 분양대금으로 간주돼 새로운 주택담보대출제도의 적용을 받게 된다는 지침을 확정한 상태다. 때문에, 자금조달 계획을 미리 세우지 않고 청약부터 했다간, 당첨취소와 함께 재당첨금지의 굴레를 써야하는 상황이 연출될 수도 있게 됐다. 따라서 판교 중대형 청약자는 자금조달 스케줄을 짜는 데도 공을 들여야 하는 시점이다.

① 중대형평형 당첨자의 계약금 마련
이번 판교 동시분양의 대부분을 차지하는 중대형평형은 5015세대로 평형은 38~76평형대로 다양하다. 중대형평형 중 최소 평형인 38평형을 실례로 들어봤을 때 채권할인율을 감안한 채권매입 실부담액과 계약금을 합친 초기 계약금은 2억원을 육박한다. 따라서 계약금액이 대폭 커지는 관계로 상호저축은행의 특판이나, 신용대출로 충당하기 어려운 부분이 많으니, 계약금 마련조차 안 되는 이들은 사실 도전하지 않는 것이 좋다고 본다. 단, 제2금융권의 대출금액 및 시행여부는 아직 불투명하기는 하다.

② 중대형평형 당첨자의 계약금 마련
판교 최소평형인 38평형의 분양가가 6억원이 넘기 때문에, 중대형평형은 당첨자 소득 수준에 따라 대출금액이 제한되는 총부채상환비율(DTI)을 모두 적용받게 된다. 즉, 소득의 40% 이내로 연간상환액이 제한된다. 때문에 사전에 자금준비가 없는 상태에서 덜컥 당첨됐다가 계약을 포기할 경우엔 향후 5년간 재당첨이 금지되는 낭패를 볼 수 있으니, 중도금 자금계획까지 미리 짜보고 청약에 도전하는 것이 현명하다.

왜냐하면, 중대형평형은 총분양가가 6억원을 넘는 고가주택이므로, 주택금융공사 모기지론도 이용할 수 없기 때문에, 건설사의 집단대출 외에는 손내밀 곳이 없는 형국이기 때문이다. 그래서 주택금융공사의 중도금 연계 모기지론(보금자리론)을 받을 수 있다고 꿈꾸고 있다면 착각은 버리는 것이 좋고, 적어도 총 분양대금은 60%정도(38평형기준 38980만원)는 자기가 마련할 각오가 돼 있어야 한다.

다만, 기존 1주택 소유자라면, 기존 보유주택의 대출을 통해 판교의 중도금을 조달하는 것도 방법이 될 듯싶고, 위에서 설명한 분양가의 40%범위내에서 건설사의 집단대출을 받아보는 것도 좋겠다.

특히, 중대형평형은 국세청의 자금출처조사 등에도 대비한 자금마련 계획이 필요하다. 국세청은 판교신도시 2차 분양 등 각종 호재를 이용하는 투기수요가 최대한 억제될 수 있도록 분양단계별·상황별 세무대책을 부동산 시장이 안정될 때까지 지속적으로 추진할 것을 밝혔기 때문에 판교 8월 당첨자에 대해서도 자금출처조사가 실시될 것이다. 문제가 있으면 검찰·지자체 등 관계기관에 통보되어 당첨취소 및 형사처벌 등 상응하는 책임을 져야할지도 모르니 분양대금이 많이 들어가는 중대형평형은 매우 신경써야한다.

판교는 당첨만 되면 엄청난 시세차익을 챙길 수 있지만, 그 시세차익은 자금계획을 꼼꼼히 세운 청약자(당첨자)에게만 돌아간다는 사실을 잊으면 안되겠다.